王道大家さん

■私はこうして王道アパートのオーナーになりました

2006年「夫婦でアパートの勉強を開始」

 2007年6月入会 Sさん
 1棟4戸 (世田谷区)

        

不動産投資の勉強をはじめたのは、2006年。王道チームの大長さんも加入していた某勉強会に月に1度、参加していました。
その後その勉強会自体が解散となったこともあり、オンリーワン勉強会に入会しました。
入会後はほとんど毎回、勉強会や現場見学会に妻と一緒に参加させてもらいました。

「最初の挑戦は迷いが出て実らず」

2009年、希望の沿線沿いの割安な土地情報があり購入を決意、設計士からは12戸のプランが出されました。
しかし土地代と建築費を含めると1億円を超える大きな融資金額を前に、心に迷いが出てしまったのです。
社宅暮らしでマイホームを購入した経験がなかったため、大きな借金をするのがはじめてで、緊張を大きくしてしまいました。

「2度目の土地購入の検討を開始」

12戸のプランを取りやめてからも、勉強会に参加しました。
一度は挫折したものの、「城南地区にアパートを建てたい」という思いは変わってはいません。

そんな時、都立大学駅から徒歩7分の場所にある50坪の土地情報が寄せられました。借地権ということで、かなり割安な金額です。
早速、ジェレントを通じて売主側の業者に問い合わせると、王道チームの宮下さんが日頃からお世話になっている方が担当者でした。
通常なら、安い土地は4〜5日以内に契約しなければ、ほかの買い手に流れてしまいます。しかし、このときは売主さんの厚意で、結論はじっくりと検討してからでいいということに。慎重に考えることが出来たのはラッキーな偶然でした。

借地のため融資額が伸びず、財務局から底地権を購入

丸1ヶ月以上も返事を待ってもらうという異例中の異例の状況を経て、最終的にその土地の購入を決めました。
決定が遅れた理由のひとつに、借地権のため、融資額が思ったほど伸びなかったということがあります。
原則、借地権は全額を自己資金で購入します。建物が完成するまで融資は実行されないので、工事会社へ通常は支払う前金などを支払うのが難しくなります。その上、融資額自体も少ないとなると、現金が不足する懸念がふくらんでしまいます。

この問題は結局、底地を買い取ることで解決しました。底地の所有者が財務局だったため、借地権者に底地購入の打診がきていたこと、さらに、地価の公示価格が下がったばかりで金額的にもメリットがあったことが背中を押してくれました。

名義変更料や建替え承諾料、20年ごとの更新料などを計算すると、購入金額は40年ほどでペイできることもわかりました。
結果論ですが、借地権と底地権の両方を同時売買することで、所有権と同じ価値のある土地をかなり安く入手できたのですから、いい買い物だったといえるでしょう。

「北側斜線と高さとの兼ね合いで建築プランを6戸から4戸へ」

土地が確保できたため、設計士が建築の確認申請の代行をおこなったあと、プラン作りに入りました。その際に課題となったのが、北側斜線規制への対応です。この土地は世田谷区に多い一種低層地域で、高さ制限が厳しいのです。
相談の結果、王道のよさである2階の吹き抜けや空間の広さを確保するため、当初は6戸だったプランを4戸に変更し、その代わりに一戸あたりを60平米(ロフトを含む)近い広さのある高級仕様にする方針が決まりました。家賃の想定は一戸15万円です。

「こだわりを随所に取り入れプラン完成まで時間をかける」

プラン作りでは、壁紙の色、キッチン、お風呂、外壁、外構など、決定することが数え切れないほどあります。
過去にたくさんの現場見学会に参加し、「自分のときはこうしたい」というこだわりを多くもっていたため、プランの完成までに長い時間を要したと思います。

プラン作りに時間がかかったため、地鎮祭がおこなわれた10月16日は、土地の契約から2ヶ月以上が経っていました。満を持しての工事スタートです。
自分の目で見るだけではなく、ホームリサーチのサービスを利用し、工事が計画どおりに進められているかを第三者の目線からも確認ずみです。

「賃料が一部屋15万円に決定入居者の募集をはじめる」
工期は10月から工事をはじめ、4月10日に引渡しを受けることになっていました。
賃料に関しては宮下さんの査定どおりでその他の募集条件についても、すべて宮下さんにお任せしました。

「引渡しから一週間で満室に住人は高収入の独身男性」
完成の少し前に募集をはじめ、引渡しから1週間で4戸すべて満室になりました。
申し込みをいただいたのはすべて30代の独身男性です。30平米程度の王道アパートは若いカップルが二人で住むことが多い中。60平米近い広さがあり、15万円の家賃のこの部屋に一人で住む方が多いのは意外でした。

「スムーズに部屋が埋まるのはアパートへの情熱があったから」

投資効率などを考えれば、「そこまでやらなくてもいい」とも考えることも多々ありましたが、今では住む人の気持ちになってアパート作りができたことに喜びを感じています。
当初の目標であった城南地区にアパートを建てるということは、とりあえず達成できました。
次は自身をもって、もう一棟目指したいと思います。