■□ 王道通信 □■ Vol.21
目次
1...専業大家の独り言 〜 建築確認手続きが変わる！
2...「王道チーム」リレーエッセイ 〜 内海芳美
3...勉強会の会員さんより
4...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇建築確認手続きが変わる！
アパート専業大家・白岩貢
- 世間ではまだあまり知られていないようですが、6月20日から建築確認の手続きが大きく変わるそうです。
先日、王道プラザに「王道チーム」設計士の和久利さんに来ていただき、簡単にレクチャーしてもらいました。
それによると、建築基準法や同施行令が改正され、建築確認の申請や中間検査の手続きが相当厳しくなります。
ひとつは、一定規模以上の建物の場合、「構図計算適合性判定」といって、構造計算が妥当かどうかについて第三者（指定を受けた設計事務所など）によるチェックを受けることが必要になります。
確認がおりるまでの期間が、ヘタをするとこれまでの倍ほどかかる可能性もあるようです。
また、木造でも高さが１３ｍまたは軒の高さが９ｍを超えると対象になるので、結構、大変です。
もうひとつは、建築確認の申請受付のとき、意匠、構造、設備などすべての図面が完全に一致しているかどうかがチェックされ、一致していないと受け付けてくれないようになるそうです。
これまでは、とりあえず提出して、整合しないところは後から差し替えたり、それなりに柔軟な対応がされていたものが、一切認められない可能性があるそうです。
さらに問題なのは、現場での運用指針が今月１８日にならないと出てこないこと。
そのため、民間の審査機関も行政の窓口も、建築確認の申請受付をストップしているところが少なくないようです。
東京など自治体が、建築条例の見直しを同時に行うような動きあるそうです。
実際に新しい制度、新しい仕組みでの運用が始まり、関係者が慣れてくるまでは、現場でいろいろなことが起こりそうです。
新聞でもほとんど報道されていませんが、注目しておいたほうがよさそうです。
2...「王道チーム」リレーエッセイ 〜 内海芳美
- 皆さんはじめまして。
「うっちゃん」こと内海といいます。
私が大家業を始めたのが今から１５年前で、自宅の住み替えがきっかけでした。
その後もローンを終わらせながら自宅の住み替えをくりかえしつつ、一戸建て１つ、区分所有マンション４室、一棟マンション１棟、一棟アパート４棟（うち２棟は今年売却しました。）所有するに至りました。
詳しくはソフトバンククリエイティブ社『家賃収入が月収を超える！』（共著）に書いてありますので、読んでみてください。
そして、これまでの大家の経験を活かして、一戸建てリノベーション物件の販売とアパートの再生をメインにして、昨年１２月に宅建業者としてもスタートしました。
「好きなことして楽しそうでいいね。」と良く言われます。
なぜこんな風に自由に仕事ができるか？
・・・・・・それは安定した家賃収入があるからです。・・・・・・
つくづく、しみじみ、不動産投資やってて良かったと思います。
時間の自由は手に入れました。
経済的自由は。。。。。欲深いためまだ納得いかないのでもう一踏ん張りしなければなりません。
６月１１日と６月１５日に一戸建て一つとアパート一棟の決済があります。
ブログでも書きましたが（http://www.hidamari.bz/index.html）、買い付け２度入れましたが撃沈、半年以上かかって３度目の買い付けでようやく取得することになりました。
なぜこの物件にこだわったか？
この物件、築３０年のＲＣで古いのですが、室内は大規模な修繕が行われていて資金の掛かる水回りの設備をほとんど変える必用がなかったこと。
人気校区で小学校まで徒歩６０歩（笑）で閑静な住宅街。
そして。。。。。全室空室だったこと。
先々転売も視野に入れてペットと住めるアパートを手掛けてみたいと思っていました。
単に入居率が悪くなったからペット可ではなく、明確なコンセプトの元に作られる「ペット共生アパート」。
これに作り変えるには、全室空室でなければ現入居者との兼ね合いもあってむつかしいので、この物件は最適だったという訳です。
地方もようやく収益物件に眼をつける人が増えてきて、個人投資家を視野に入れたアパート再生事業に強い、大家さん出身の不動産業者になりたいと強く思う今日この頃です。
今日も、札束数える夢を見ながら寝るとします。
（冗談・・・・・ではありません。）
今回は、主婦の不動産投資家として有名な「うっちゃん」です！
王道チームではリノベーションを担当してもらっています。
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3...勉強会の会員さんより
- 今回はちょっとした修繕についてです。
初めに、２年前に購入した中古アパート(築１８年)は本当に手がかかります(怒)。
それはエアコンの交換後に起きました。
当時よりエアコンは備え付けだったのですが当然交換時期を超えています。
それは１室ごと動かなくなります。
交換をするのは仕方が無いのですが、問題はクロス(壁紙)です。
現在のエアコンは昔のサイズよりもスリムになっているので、交換後にクロスが貼られていない部分がもろに丸見えです。
その部分が白い壁の一部が濃い茶色く(少しカビっぽく)残ります。
これでは住んでていやな気分になります。
でも、電気屋さんはクロスの貼り替えをしません。
たった１５ｃｍ×８０ｃｍ程の壁紙のために業者に来てもらうのでは交通費と工賃のほうが高いはず！と思い。
自分でやることにしました。
使用した素材と道具はＤＩＹ店(京葉Ｄ２)で揃えました。
『クロス(１ｍ×５ｍ、裏面粘着材付)は￥1,280、壁紙貼り替え道具(柄つきカット定規・おさえ刷毛・ジョイントローラ・カッター等)は￥980』。
作業に取り掛かる前はプロじゃないし不安でしたが、以外に簡単。
３０分で終わりでした(実は３０分中１５分は説明書を読んでました)。
クロスは重ねれば高さが違いカッターの歯を置くだけ(一部柄つきカット定規使用)でスムーズに切とれ、裏面のシールを剥がしクロス
を貼り付け、最後はおさえ刷毛とジョイントローラーで空気むらをなくすだけ。
隙間もできず、見た目も良くきれいに仕上がりました。
ポイントは「カッターの歯で高さを感じること」ですね。
クロス貼りは案外簡単でした。
実はこの一連の作業については、菅さんの助言をいただいてのことでした。
ありがとうございました。
これで、すっきりとした気分で入居者に引き渡せます。
編集後記
- ここ数日、真夏のような天気が続いています。
暑いほうが好きなのであまり苦になりませんが、夏本番がどうなるのかは気になりますね（例の「海の家」・・・）。
最近、いろいろ気になることが多すぎるような気がして、もう少しシンプルな生活を夢見ているところです。（古井）