■□ 王道通信 □■ Vol.12
目次
1...専業大家の独り言 〜 分科会スタート
2...不動産投資入門（10）〜 利回りとキャッシュフロー
3...「王道チーム」リレーエッセイ 第11回 両角吉士
4...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇分科会スタート
アパート専業大家・白岩貢
- ４月２日に分科会希望のお尋ねを出したら、わずか５日ほどで４０人近くの会員さんからお返事がありました
（第1次締め切りは一応、９日です。それ以降も受付てます）。
さっそく、４月中に希望者の多い「すぐ１棟欲しい分科会」と「土地探し分科会」あたりから、ミーティングをやりたいと思っています。
「すぐ１棟欲しい分科会」では、具体的な物件（主に土地）の検討をやります。
「すぐ」ということなので、ある程度自己資金を持っているか、自宅やアパートなどを担保にして借り入れ可能な方に向いています
（要は、すぐ動けるかどうかというだけのことです）。
ただし、何度もいうようですが、判断はご自分の責任でしてください。
急ぐのがいいとも限りません。
「いい物件」は人によって違います。
慌てて失敗する人も、本当にたくさんいます。
「土地探し分科会」は、土地の探し方や見分け方をじっくりやります。
すぐ買うかどうということではなく、自分なりの判断基準を持ちたいという方向きです。
地価公示では、かなり地価が上がっている印象がありますが、実際にはごく一部の土地（有名ブランドエリアの表通りに面した地形の良い土地）が大きく値上がりしているだけのようです。
大多数の土地は、せいぜい横ばいか、地方などはむしろ値下がりしているほうが多いでしょう。
王道では、どちらかというとあまり使い勝手のよくない、それゆえ割安な土地に注目します。
こういう土地はまだまだ出てきます。焦ることはありません。
さらに、「リフォーム分科会」も早々に行う予定です。
なお、誤解のないように申し上げておきますが、分科会はあくまで勉強会の延長です。
参加も無料です。何か“おいしい話”があるとか“特典”が付いてくるというわけではありません。
みなさんの不動産投資に対するマインドとスキルを高めてもらう、ひとつの「場」という位置づけです。
自分から何かを学ぼう、他のメンバーと切磋琢磨しようという意識のない方は、はっきりいって参加しても無駄でしょう。
「話が違う！」なんてことは、くれぐれも言わないでくださいね。
この会員さんには世話役になってもらう予定なので、興味ある方はぜひご参加ください。
2...不動産投資入門（10）〜 利回りとキャッシュフロー
- アパートや土地などを探す際、最も重要なポイントがリターン（収益性）です。
投資なのですから、当たり前です。
ただ、このリターンについて、不動産投資では２つにわけて考える必要があります。
ひとつは、「表面利回り」です。
たとえば、土地建物合わせて 5,000万円のアパートで、年間の想定年間賃料が500万円なら、表面利回りは 10％ということになります
（500万円÷5000万円＝10％）。
中古アパートや区分（マンション）では、広告でこの表面利回りが表示されているので、まだ分かりやすいでしょう（ただし、広告表示をそのまま鵜呑みにするのは危険です）。
問題は、土地から買う場合です。
どんな建物が建てられるのか、建築費はいくらくらいかかるのか、賃料はいくらくらいとれるのか。
いくつもの要素がからんでくるので、簡単に「はい、これだけ」とは言えません。
そのためか、投資用（事業用）に土地を素早く買うのは、建物とその収益についての判断ができるデベロッパーやファンド、建売業者、個人でも相当プロの投資家に限られます。
「勉強会」の場合、王道チームの協力で、ラフプラン、概算建築費、賃料設定書の３点セットを無料で（できるだけ早く）提供しますので、全く素人の方でもこのあたりの判断がやりやすいと思います。
さて、もうひとつ不動産の投資判断で重要なのが、「キャッシュフロー」です。
「キャッシュフロー」とは、投資を行って実際に手元に残るお金のことです。
土地にアパートなどを建てて貸すと、毎月賃料が入ってきますが、それがすべて手元に残るわけではありません。
土地や建物には固定資産税がかかりますし、建物の管理費や修繕費なども必要です。
さらに大きいのがローンです。
全額、自己資金で投資するなら別ですが、通常、不動産投資ではローンを利用し、毎月の賃料収入からローンの元金分と利息分を返済しなければなりません。
この返済額が、ケースによって大きく違うのです。
ローンの返済額は、借入額、金利、返済期間によって変わります。
特に、借入額は自己資金とのバランスになります。
自己資金が多ければ、ローンの返済額などそれほど気にする必要はないでしょう。
しかし、目いっぱいローンを借りるとなると（借入限度額も人によって違います）、金利動向ひとつでキャッシュフローが大きく変わります。
さらにいえば、土地についてのローンは節税効果が乏しいこともあります。
最悪、表面利回りはそこそこ高いのに、キャッシュフローが赤字で持ちきれないということもありえます。
土地から買うことで、不動産投資の妙味は大きくふくらみますが、その分、リターン（特にキャッシュフロー）の判断は慎重に、かつ大胆にする必要があるといえるでしょう。
このあたりは、一度には理解が難しいと思います。
実際には、具体的な事例を通して勉強する必要があります。
3...「王道チーム」リレーエッセイ 第11回 両角吉士
- 現在、不動産会社を経営し、投資家、不動産会社、不動産ファンドに、中古マンションや一棟マンションを購入していただいてます。
白岩さんとは、たまたま白岩さんの勉強会の会員の方（退会済）が、弊社の社員のお客様で、その方から「会ってほしい人がいる」とのことでご紹介していただいたのがきっかけです。
話をしているうちに、小学校・中学校が一緒で、さらに長男の幼稚園も一緒で、住まいもすぐ近くということが判明。
白岩さんの方が少し先輩ですが、以来、親しくさせていただくようになりました。
本当に白岩さんには、いつも勉強させていただいています。
不動産投資を考えている方へのアドバイスを少し。
一度しかない自分の人生をどう過ごすのか？
不動産から得られる収入で、自分以外の人にどのような幸せを与えることができるのか？
この２点を真剣に考えることが重要ではないかと思います。
自分の収入が増えることだけでは、必ずしも幸せにはなれません。
一緒に楽しく、充実した日々を共有できる人が多ければ多いほど、人は幸せになれるのではないかと思っています。
ブルースターパートナーズ株式会社
今回は、王道チームで都内、特に世田谷・目黒の土地仕入れ担当をお願いしているブルースターパートナーズ代表の両角さんです。
編集後記
- 水曜日は寒かったですね。
夕方、都心で雪が降ったようですが、我が家の周辺はみぞれでした。
なんだか地球温暖化による異常気象がジワジワ広がっているようです。
このまま本当に平均気温が上昇して、海水面が上がったりするのでしょうか。
はっきりしたことは分かりませんが、人生でも投資でも、いろいろなリスクを想定しておくことは重要です。
ただ、あまり心配して萎縮するのもつまらない。
「慎重に楽観的！」で行きましょう。（古井）