■□ 王道通信 □■ Vol.2
- 1月から「オンリーワン勉強会」の会員募集を再開しました。
すでに10数名の方が面談にいらっしゃる予定です。
王道型アパートを実際に自分の目で見るチャンスですので、ぜひお気軽にどうぞ
（入会するかどうかは、見てから決めていただく形をとっています）。
目次
1...専業大家の独り言 〜 戸建てリフォームの可能性
2...「王道チーム」リレーエッセイ 第2回 菅武人
3...不動産投資入門（2）〜 何のために投資するのか？
4...編集後記
1...専業大家の独り言・白岩貢
◇戸建てリフォームの可能性
アパート専業大家・白岩貢
- 最近、地方の中古戸建てを見る機会が結構あります。
築年数の古いものになると、かなり安く売り出されています。
これを投資用に購入し、リフォームして貸したら…。みなさんはどう思われますか。
先日も北関東のある県で、敷地が約150平米、建物は4DKの平屋で600万円ほどの中古戸建てを発見。
こういう物件は、なかなか買い手がつかないようです。
そりゃ、そうでしょう。
室内はかなり汚れて傷んでいますし、トイレは昔ながらの汲み取り式。そのま貸せるとは、僕だって思いません。
でも、全面的にリフォームしたら話は別でしょう。
屋根を葺き替え、外壁はサイディングに。
室内も床と壁を貼り替え、キッチンや洗面、浴室は交換。もちろんトイレは水洗式に。
ち なみに、車は2台駐車可能です。
その地域では、同じくらいの広さの戸建て賃貸がだいたい６〜７万円の相場です。
もし、600万円で購入し、300万円かけリフォームすれば、表面利回り10％くらいは十分狙えます。
問題は、全面リフォームをどうやって300万円で収めるかです。職人の手間賃をケチると手抜きになりやすいので、手間賃は削りません。
ポイントはやはり、建材や住宅設備の価格をどう下げるかです。
メーカー品を定価で買ってはとても無理ですが、やり方はいろいろあります。
要は、足と頭の使いよう。
もうひとつ、「構造は大丈夫？」と思われるかもしれません。
もちろん、構造はしっかりチェックしないといけませんが、平屋は2階建てに比べると重量がずっと軽く、耐震補強も比較的簡単、安価にできるのです。
壊せばただの廃棄物。
それを上手に再生し、がっちりリターンも確保する。まさに一石二鳥の不動産投資術ではないでしょうか。
詳しくは、ブログでどうぞ。
http://blog.livedoor.jp/mitsugu217/
2...「王道チーム」リレーエッセイ 第２回
- 私が建築の道に入ったきっかけは、子供の頃、プラモデルが大好きだったことです。
プラモデルを通して、創造の楽しさを垣間見てしまったのかも知れません。
修行に入ってからは、何もない更地に建物ができあがっていく過程はもちろん、大工道具のひとつひとつまで、見る物すべてが新鮮でした。
ただ、10年近くに及ぶ修行時代、直接、大工には関係のない仕事のほうが多く、焦り、悩み、自分の年齢を考えて、もっと別のことをやったほうがいいのではと迷ったりもしました。
修行の一番の成果は、何に対しても辛抱強く、あきらめないようになったことです。
これだけは自信を持って言えます。
よく「ここで修行を全うできたら、どこに行っても楽にやれるよ」と慰められたのを今更ながらに思い出します。
当時は、焦りや不平不満でそんな言葉は耳に入らず、「何を気休め言ってるんだ」程度にしか思っていませんでしたが。
下積み期間が長かっただけに、一棟を任されたときの喜びは大きいものでした。
欲しい物が簡単に手に入る飽食、飽物？の今日、自分の子供を見ても、物に対しての感動や思い入れの弱さを感じます。
形にしたいと思う気持ちが強ければ強いほど、出来上がった時の喜びはまた格別で、それを繰り返しながら今日に至っています。
現在、「王道チーム」のメンバーとして建築診断をはじめ諸々、担当しています。
かつて修行中に他業種の手元など、建築大工の領域を遙かに越えた仕事を経験したことが、いま生かされるべくして生かされているように感じます。
こうした経験から、何事も熟成が大事であるというのが、私の信条です。
不動産投資についてもそれがいえるでしょう。
おいしい果実を食べたいと思うなら、きちんと木を育て、手入れを続けることです。
それには、プロの力や技を借りることも重要です。
そうしたプロの手助けが揃っているのが「王道チーム」だと思います。
これまで「王道チーム」が手掛けてきた賃貸住宅は、工事中も含め12棟になりますが、常に見直しを欠かさず、日々改良を加え、新しい企画、競合との差別化を考え、進化を続けています。
可愛い我が子を抱くように、自分の物件を手の中に入れてみませんか。
我が子の成長を楽しむように、自分の物件が入居者に愛され、満室が続く姿を見てみませんか。
「王道チーム」が手助けして生まれた賃貸住宅は、末永く孝行してくれる子供になると思います。
http://blog.livedoor.jp/sgo888/
今回は、こだわりの大工職人・菅武人の登場です。
若くして白岩工務所に修行に入り、数々の経験を積み、建築の裏表を熟知。
いまや「王道チーム」の柱ともいうべき存在です。
3...不動産投資入門（2）〜 何のために投資するのか？
- 不動産投資も、単純化すれば利益を求める行動です。
リスクがあり、失敗する人もいます。
だから、最初は失敗例を調べてみるのが大事です。
同時に、成功したときのこともちょっと、考えておくとよいと思います。
これから不動産投資を始めるなら、まずは毎年、いくらくらいの賃料収入が不動産投資で欲しいかを考えましょう。
「オンリーワン勉強会」の中で多いのは、現在の収入と同額、ないしはそれを超えるくらいという人です。
言い換えれば、嫌ならいつでも会社を辞められるくらいの副収入。
それを確保できたので、自分の考えを上司にも気兼ねなく主張し、むしろ社内で評価されている人もいます。
そういうのが、「王道流」です。
意外に、人間の欲は際限がなく、どんどんエスカレートします。
欲が、仕事や投資を行うモチベーションになることは事実ですが、あまりハードルを高くしても無理がありますし、再現なく投資を続け、リターンを極大化することが、投資での成功とは限りません。
世界的に著名なアメリカの投資家、ウォーレン・バフェット氏は昨年6月、50年間 にわたって築き上げた資産約400億ドル（4兆8000億円）のうち370億ドル（4兆4000億円）をマイクロソフト会長のビル・ゲイツ夫妻が運営する財団に寄付すると発表し、話題になりました。
あまりに桁違いでピンときませんし、アメリカと日本では投資税制も違います。
でも、バフェット氏はかなり以前から、自分の資産をどう使うのか考えていたことは確かでしょう。
資産を築いた後は、その使い方まで考えないと、投資家として最終的に成功したとはいえないのかもしれません。
さて、あなたは不動産投資で、どれだけ欲しいですか。
それを何に使いますか。
そして、最後にはそれをどう残しますか。
編集後記
- 先日、「王道」関係者のみなさんとプロのラグビーを見に行ってきました。
ラグビーはあまり詳しくないのですが、すぐ目の前でトップレベルの試合を見ると、すごいですね。
1人ひとりの身体能力の高さもさりながら、チーム全体としての総合力、コンビネーション、息の合わせ方などがとても大切なような気がしました。
人生も息の合う仲間がどれだけたくさんいるかで、大きく差がつくのでしょう。
不動産投資での成功も、まず信頼できる仲間づくりから、でしょうか。