勉強会資料…建物賃貸借等をめぐる紛争および解決方法

一、 建物賃貸借をめぐる紛争

1. 家賃滞納への対処
   • 滞納家賃の有効な回収方法（保証人への支払請求、内容証明郵便、支払督促・取立訴訟）
   • 滞納家賃の担保（保証人、敷金、保証金）
   • 家賃滞納による賃貸借契約解除
     • 裁判ではどの程度の賃料不払で契約解除が可能か？
     • 訴訟提起の費用・時間等は？
     • 裁判所での和解はどのような内容か？
     • 明渡の強制執行の費用は？
       
       
2. 乱暴・迷惑な使い方、勝手な用途変更、増改築への対処
   • 契約書での禁止条項の整備
   • 用法義務違反による賃貸借契約解除（信頼関係破壊の理論）
     • 騒音、振動、ペット飼育等はどの程度で解除事由となるか？
     • 暴力団のフロント企業である場合は？
     • 風俗営業を始めた場合は？
     • いつの間にか外国人の同居人が居住した場合は？
     • 大規模な模様替えの場合は解除できるか？
       
       
3. 賃料の増額請求
   • 継続地代・家賃の値上げの困難性
     • 賃料増額のための法的手段は何か？
     • 値上げが認められる場合はどのような場合か？（近隣相場、固定資産税・都市計画税、物価の上昇）
     • スライド式賃料設定は有効か？
       
       
4. 原状回復に関する紛争
   • 家主、賃借人の負担はどうなっているか（国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）
     • 畳、襖、障子、壁・天井クロス、カーペット等の取替え、ドア・枠ペンキ塗替え、クリーニングはどちらの負担か？
       
       
5. 更新料に関する紛争
   • 更新料の支払は法的義務ではない（契約による明文化必要）
     • 更新料の相場は？
     • 更新をしたくない場合はどうするか（定期借地権・借家権）？
       
       
6. 建替えを巡る紛争
   • 更新拒絶における正当事由の必要性
     • どのような場合に正当事由が認められるのか？
     • 正当事由の補完としての立退料の相場はどれ位か（借地権、借家権割合）

二、マンション・アパートへの投資について

1. バブル崩壊後の処理事例
   バブル期には金融機関が相続税対策・税金対策等を宣伝文句として不動産・ゴルフ会員権等への投資を必死に勧誘した。
   しかしながら、バブル崩壊により土地建物価格・賃料相場の下落などにより、各種のリスクが顕在化して、投資は軒並み失敗に終わり、弁護士業務として今でもその処理（民事再生、破産、債務整理等）が継続している。
   
   
2. 今後の不動産投資のポイント
   • 物件の立地条件（不動産価格の二極化）、付加価値の付与
   • 築年数経過による空室・賃料滞納リスクの軽減化
   • 借入金利上昇リスクへの対応
   • 建築費用、維持管理費用、修繕費用のローコスト化
   • 自己管理ＯＲ良質の管理会社の選択の必要性（管理会社の倒産と預り金の返還の可否）
   • 将来の相続による分割、相続税の支払への対応
     
     以上